{"id":1188,"date":"2018-06-20T22:50:12","date_gmt":"2018-06-20T20:50:12","guid":{"rendered":"https:\/\/ruaabogados.es\/?p=1188"},"modified":"2025-07-28T22:50:57","modified_gmt":"2025-07-28T20:50:57","slug":"subrogacion-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ruaabogados.es\/en\/subrogacion-hipoteca\/","title":{"rendered":"Subrogaci\u00f3n hipotecaria. Deberes de informaci\u00f3n de la entidad bancaria"},"content":{"rendered":"

No siempre la contrataci\u00f3n de una hipoteca se lleva a cabo mediante la suscripci\u00f3n de un contrato inicial de pr\u00e9stamo hipotecario. A veces el usuario o consumidor adquiere un inmueble ya hipotecado, sustituyendo al deudor original o anterior que puede ser, por ejemplo, una promotora dedicada a la construcci\u00f3n de viviendas u otro vendedor individual.<\/p>\n

\u00bfEn qu\u00e9 consiste la subrogaci\u00f3n hipotecaria?<\/strong><\/p>\n

Como ha dicho el\u00a0Tribunal Supremo, la compraventa de viviendas en construcci\u00f3n o reci\u00e9n construidas se financia, en gran medida, a trav\u00e9s de la subrogaci\u00f3n del comprador en el pr\u00e9stamo hipotecario contratado con el promotor. El art. 9 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, incluye en el concepto de promotor a todas aquellas personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas que impulsan, programan o financian obras de edificaci\u00f3n para su venta posterior, entre otras finalidades.<\/p>\n

Asimismo, puede ocurrir que una entidad bancaria reemplace a otra que figuraba en la condici\u00f3n de prestamista de un contrato de pr\u00e9stamo hipotecario. Obviamente, esta operaci\u00f3n no debe producirse a espaldas al deudor \u2013 prestatario, aunque no es imprescindible recabar el consentimiento del acreedor sustituido al efecto de materializar la referida operaci\u00f3n.<\/p>\n

En tal sentido, hemos identificado, cuando menos, dos modalidades de subrogaci\u00f3n hipotecaria. Por un lado, la subrogaci\u00f3n hipotecaria en la figura del deudor \u2013 prestatario y, por otro, la subrogaci\u00f3n de la parte acreedora \u2013 prestamista, en este caso, la entidad de cr\u00e9dito.<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n del deudor<\/strong><\/p>\n

En primer lugar, la subrogaci\u00f3n hipotecaria se constituye a trav\u00e9s de un contrato de compraventa con subrogaci\u00f3n. En cuanto a los elementos personales que conforman esta modalidad de subrogaci\u00f3n hipotecaria, por un lado, tenemos al comprador que sustituye al anterior deudor en el pr\u00e9stamo hipotecario y, por otro, el vendedor, que viene a ser la persona que queda liberada de la carga hipotecaria al enajenar el inmueble.<\/p>\n

Aqu\u00ed la entidad bancaria puede participar o no en la formalizaci\u00f3n del contrato, sin que sea imprescindible su intervenci\u00f3n. Es decir, no es necesario que comparezca en el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa con subrogaci\u00f3n hipotecaria. Ahora bien, ello no la exime, en ning\u00fan caso, de su obligaci\u00f3n de proporcionar informaci\u00f3n al prestatario, tanto con car\u00e1cter contractual como precontractual.<\/p>\n

El supuesto m\u00e1s habitual es aquel en que el usuario o consumidor, se subroga en la posici\u00f3n de prestatario de una sociedad mercantil que se dedica a impulsar obras de edificaci\u00f3n, en un pr\u00e9stamo hipotecario concertado con una entidad bancaria. En no pocas ocasiones, las escrituras de compraventa con subrogaci\u00f3n no incluyen las condiciones financieras del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n del acreedor<\/strong><\/p>\n

Esta modalidad es m\u00e1s reciente y menos frecuente. Aqu\u00ed el cambio, a diferencia de lo que vimos previamente, se produce en la figura del acreedor \u2013 prestamista, es decir, una nueva entidad financiera sustituye a la anterior en el contrato de pr\u00e9stamo hipotecario. Es por ello que suelen intervenir el deudor \u2013 prestatario y la nueva entidad bancaria que asume el cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

El art. 2 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogaci\u00f3n y la modificaci\u00f3n de los Pr\u00e9stamos Hipotecarios, establece que el prestatario \u2013 deudor podr\u00e1 subrogar en la condici\u00f3n de acreedora a otra entidad bancaria, sin necesidad de recabar el consentimiento de la anterior, cuando el pr\u00e9stamo hipotecario inicial se haya concertado por medio de escritura p\u00fablica.<\/p>\n

Ejemplo de subrogaci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/p>\n

Vamos a intentar exponer uno de los supuestos m\u00e1s habituales de subrogaci\u00f3n hipotecaria, a trav\u00e9s de un ejemplo hipot\u00e9tico:<\/p>\n

Supongamos que un usuario o consumidor adquiere la propiedad de una vivienda, mediante compraventa con subrogaci\u00f3n hipotecaria, concertada con \u201cPRO S.L.\u201d, en fecha 1 de julio de 2009.<\/p>\n

El precio de la compraventa es de 200.000 euros, recibiendo el Banco YYY la cantidad de 50.000 euros en esa propia fecha y subrog\u00e1ndose el consumidor o usuario en cuanto al resto \u2013 150.000 euros \u2013 en la posici\u00f3n de la promotora \u201cPRO S.L.\u201d, asumiendo la deuda contra\u00edda por esta con la entidad bancaria, mediante escritura notarial de pr\u00e9stamo hipotecario, de 1 de julio 2005.<\/p>\n

Dicho de otro modo, el comprador \u2013 subrogado del inmueble en cuesti\u00f3n, reemplazar\u00eda a la promotora en la condici\u00f3n de parte prestataria en dicho pr\u00e9stamo hipotecario, quedando liberada la vendedora \u2013 transmitente de su deuda frente a la entidad bancaria acreedora.<\/p>\n

El usuario o consumidor tendr\u00eda que asumir, adem\u00e1s, el pago de una comisi\u00f3n de subrogaci\u00f3n del 1,00 % sobre el importe del principal del pr\u00e9stamo adeudado, al momento de formalizarse el contrato de compraventa con subrogaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n

Deberes de informaci\u00f3n de la entidad bancaria \u00a0<\/strong><\/p>\n

Uno de los mayores desprop\u00f3sitos que se han presentado en torno a las subrogaciones hipotecarias, radica en la intenci\u00f3n de algunas entidades, a\u00fan a estas alturas, de eludir sus obligaciones de informaci\u00f3n cuando no intervienen directamente en el acto de otorgamiento. Suelen aludir al hecho de que el comprador \u2013 subrogado no solicita la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo al banco, sino la subrogaci\u00f3n en uno previamente concertado con la vendedora del inmueble que constituye la garant\u00eda real del mismo.<\/p>\n

En primer lugar, debemos traer a colaci\u00f3n, el art. 1205 del C\u00f3digo Civil, que dice que el vendedor del inmueble no queda liberado de la deuda reca\u00edda sobre dicho bien, en tanto no figure el consentimiento de la entidad bancaria acreedora.<\/p>\n

Nuestro Tribunal Supremo, en su Sentencia 25\/2018 de 17 de enero de 2018, rechaza la posible transmisi\u00f3n de los deberes de informaci\u00f3n de la entidad hacia el promotor, partiendo de la base de que ello conllevar\u00eda el incumplimiento de la legislaci\u00f3n nacional vigente \u2013 texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; Ley sobre Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n \u2013. Asimismo, entiende que la transferencia de dichas obligaciones ser\u00eda contraria a los objetivos que persigue la normativa comunitaria sobre las cl\u00e1usulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en especial la Directiva 1993\/13\/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.<\/p>\n

Recapitulaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

A modo de resumen, recapitulamos las ideas principales que hemos intentado abordar de forma concisa.<\/p>\n

Existen dos modalidades de subrogaci\u00f3n hipotecaria, siendo la m\u00e1s frecuente aquella en que el consumidor o usuario, al comprar una vivienda, se subroga en la posici\u00f3n deudora del vendedor en cuanto a las cargas hipotecarias contra\u00eddas con anterioridad.<\/p>\n

La subrogaci\u00f3n hipotecaria habitualmente implica una serie de gastos y\/o comisiones para el usuario o consumidor, que deben ser abonados en la fecha en que se otorga el acto jur\u00eddico correspondiente.<\/p>\n

Se debe hacer \u00e9nfasis en que los deberes de informaci\u00f3n de la entidad bancaria no ceden, en absoluto, en los supuestos de subrogaci\u00f3n hipotecaria. Todo lo contrario, las exigencias de informaci\u00f3n permanecen indemnes, con independencia de que la entidad bancaria haya intervenido o no en el acto de compraventa con subrogaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Por lo general, el comprador \u2013 subrogado est\u00e1 ajeno a la preexistencia o incorporaci\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas en la hipoteca. Inclusive, en ocasiones la escritura de compraventa con subrogaci\u00f3n solamente remite al contenido del pr\u00e9stamo hipotecario inicial, sin ofrecer detalles sobre las obligaciones financieras que asume el comprador.<\/p>\n

Ni que decir tiene que la entidad bancaria aprovecha la subrogaci\u00f3n, en determinados casos, para introducir modificaciones en las estipulaciones hipotecarias pactadas, al efecto de imponer condiciones financieras m\u00e1s favorables a sus intereses.<\/p>\n

R\u00daA Abogados<\/strong>\u00a0cuenta con profesionales con una vasta experiencia en la reclamaci\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas y condiciones generales de la contrataci\u00f3n insertas en pr\u00e9stamos hipotecarios y subrogaciones de hipoteca.<\/p>\n

Asesoramos sin compromiso alguno. \u00a1Ll\u00e1manos!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

No siempre la contrataci\u00f3n de una hipoteca se lleva a cabo mediante la suscripci\u00f3n de un contrato inicial de pr\u00e9stamo hipotecario. A veces el usuario o consumidor adquiere un inmueble ya hipotecado, sustituyendo al deudor original o anterior que puede ser, por ejemplo, una promotora dedicada a la construcci\u00f3n de viviendas u otro vendedor individual.<\/p>\n

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