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No siempre la contratación de una hipoteca se lleva a cabo mediante la suscripción de un contrato inicial de préstamo hipotecario. A veces el usuario o consumidor adquiere un inmueble ya hipotecado, sustituyendo al deudor original o anterior que puede ser, por ejemplo, una promotora dedicada a la construcción de viviendas u otro vendedor individual.

¿En qué consiste la subrogación hipotecaria?

Como ha dicho el Tribunal Supremo, la compraventa de viviendas en construcción o recién construidas se financia, en gran medida, a través de la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario contratado con el promotor. El art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, incluye en el concepto de promotor a todas aquellas personas físicas y jurídicas que impulsan, programan o financian obras de edificación para su venta posterior, entre otras finalidades.

Asimismo, puede ocurrir que una entidad bancaria reemplace a otra que figuraba en la condición de prestamista de un contrato de préstamo hipotecario. Obviamente, esta operación no debe producirse a espaldas al deudor – prestatario, aunque no es imprescindible recabar el consentimiento del acreedor sustituido al efecto de materializar la referida operación.   

En tal sentido, hemos identificado, cuando menos, dos modalidades de subrogación hipotecaria. Por un lado, la subrogación hipotecaria en la figura del deudor – prestatario y, por otro, la subrogación de la parte acreedora – prestamista, en este caso, la entidad de crédito.  

Subrogación del deudor

En primer lugar, la subrogación hipotecaria se constituye a través de un contrato de compraventa con subrogación. En cuanto a los elementos personales que conforman esta modalidad de subrogación hipotecaria, por un lado, tenemos al comprador que sustituye al anterior deudor en el préstamo hipotecario y, por otro, el vendedor, que viene a ser la persona que queda liberada de la carga hipotecaria al enajenar el inmueble. 

Aquí la entidad bancaria puede participar o no en la formalización del contrato, sin que sea imprescindible su intervención. Es decir, no es necesario que comparezca en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa con subrogación hipotecaria. Ahora bien, ello no la exime, en ningún caso, de su obligación de proporcionar información al prestatario, tanto con carácter contractual como precontractual.

El supuesto más habitual es aquel en que el usuario o consumidor, se subroga en la posición de prestatario de una sociedad mercantil que se dedica a impulsar obras de edificación, en un préstamo hipotecario concertado con una entidad bancaria. En no pocas ocasiones, las escrituras de compraventa con subrogación no incluyen las condiciones financieras del préstamo hipotecario.

Subrogación del acreedor

Esta modalidad es más reciente y menos frecuente. Aquí el cambio, a diferencia de lo que vimos previamente, se produce en la figura del acreedor – prestamista, es decir, una nueva entidad financiera sustituye a la anterior en el contrato de préstamo hipotecario. Es por ello que suelen intervenir el deudor – prestatario y la nueva entidad bancaria que asume el crédito hipotecario. 

 El art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los Préstamos Hipotecarios, establece que el prestatario – deudor podrá subrogar en la condición de acreedora a otra entidad bancaria, sin necesidad de recabar el consentimiento de la anterior, cuando el préstamo hipotecario inicial se haya concertado por medio de escritura pública.

Ejemplo de subrogación hipotecaria

Vamos a intentar exponer uno de los supuestos más habituales de subrogación hipotecaria, a través de un ejemplo hipotético:

Supongamos que un usuario o consumidor adquiere la propiedad de una vivienda, mediante compraventa con subrogación hipotecaria, concertada con “PRO S.L.”, en fecha 1 de julio de 2009.

El precio de la compraventa es de 200.000 euros, recibiendo el Banco YYY la cantidad de 50.000 euros en esa propia fecha y subrogándose el consumidor o usuario en cuanto al resto – 150.000 euros – en la posición de la promotora “PRO S.L.”, asumiendo la deuda contraída por esta con la entidad bancaria, mediante escritura notarial de préstamo hipotecario, de 1 de julio 2005.

Dicho de otro modo, el comprador – subrogado del inmueble en cuestión, reemplazaría a la promotora en la condición de parte prestataria en dicho préstamo hipotecario, quedando liberada la vendedora – transmitente de su deuda frente a la entidad bancaria acreedora.

El usuario o consumidor tendría que asumir, además, el pago de una comisión de subrogación del 1,00 % sobre el importe del principal del préstamo adeudado, al momento de formalizarse el contrato de compraventa con subrogación. 

Deberes de información de la entidad bancaria  

Uno de los mayores despropósitos que se han presentado en torno a las subrogaciones hipotecarias, radica en la intención de algunas entidades, aún a estas alturas, de eludir sus obligaciones de información cuando no intervienen directamente en el acto de otorgamiento. Suelen aludir al hecho de que el comprador – subrogado no solicita la concesión de un préstamo al banco, sino la subrogación en uno previamente concertado con la vendedora del inmueble que constituye la garantía real del mismo.

En primer lugar, debemos traer a colación, el art. 1205 del Código Civil, que dice que el vendedor del inmueble no queda liberado de la deuda recaída sobre dicho bien, en tanto no figure el consentimiento de la entidad bancaria acreedora.

Nuestro Tribunal Supremo, en su Sentencia 25/2018 de 17 de enero de 2018, rechaza la posible transmisión de los deberes de información de la entidad hacia el promotor, partiendo de la base de que ello conllevaría el incumplimiento de la legislación nacional vigente – texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación –. Asimismo, entiende que la transferencia de dichas obligaciones sería contraria a los objetivos que persigue la normativa comunitaria sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en especial la Directiva 1993/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

Recapitulación

A modo de resumen, recapitulamos las ideas principales que hemos intentado abordar de forma concisa.

Existen dos modalidades de subrogación hipotecaria, siendo la más frecuente aquella en que el consumidor o usuario, al comprar una vivienda, se subroga en la posición deudora del vendedor en cuanto a las cargas hipotecarias contraídas con anterioridad.

La subrogación hipotecaria habitualmente implica una serie de gastos y/o comisiones para el usuario o consumidor, que deben ser abonados en la fecha en que se otorga el acto jurídico correspondiente.

Se debe hacer énfasis en que los deberes de información de la entidad bancaria no ceden, en absoluto, en los supuestos de subrogación hipotecaria. Todo lo contrario, las exigencias de información permanecen indemnes, con independencia de que la entidad bancaria haya intervenido o no en el acto de compraventa con subrogación hipotecaria.  

Por lo general, el comprador – subrogado está ajeno a la preexistencia o incorporación de cláusulas abusivas en la hipoteca. Inclusive, en ocasiones la escritura de compraventa con subrogación solamente remite al contenido del préstamo hipotecario inicial, sin ofrecer detalles sobre las obligaciones financieras que asume el comprador.

Ni que decir tiene que la entidad bancaria aprovecha la subrogación, en determinados casos, para introducir modificaciones en las estipulaciones hipotecarias pactadas, al efecto de imponer condiciones financieras más favorables a sus intereses.

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