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La suscripción de un préstamo hipotecario es un hecho trascendente que tendrá importantes consecuencias sobre nuestra economía. Por ello, desde Rúa Abogados, le mostramos 10 aspectos que debe de tener en cuenta antes de firmar una hipoteca.

Redacción “oscura” y gran cantidad de datos financieros

Las escrituras de préstamo contienen una abrumadora cantidad de datos financieros, desde los más simples, como el plazo de amortización, a fórmulas complejas en las que se indica el cálculo de intereses aplicables a la hipoteca. A menudo, la redacción de las escrituras es demasiado técnica, poco clara y, en ocasiones, “oscura” –enmascara cuestiones esenciales del contrato–.

Lea con atención el documento de su hipoteca antes de firmarlo, pida tiempo para analizarlo y, en su caso, asesórese con un abogado especialista en la materia.

La minuta del préstamo

Es habitual que las entidades de crédito firmen –con los clientes– un documento previo a la escritura de préstamo. En este documento, aparecerán los extremos clave de la hipoteca. Debemos comprobar que la escritura se corresponde con este documento.

Revise el documento con detenimiento, pregunte lo que no entienda y asesórese.

Intereses

Las entidades de crédito suelen calcular los intereses computando 360 días –y no 365–, esto origina que el interés diario sea superior al que realmente debe pagar.

Cerciórese de la fórmula para calcular intereses y pida al banco que se calculen sobre el año natural.

Índices de referencia

Si bien la gran mayoría de las hipotecas utilizan el EURIBOR como índice de referencia, no es menos habitual encontrar alguna hipoteca con otros índices como IRPH –de bancos o cajas–. En la actualidad se han eliminado algunos de ellos y otros, como el Mibor –tipo interbancario a un año–, solo se aplica a préstamos antiguos, pero debemos comprobar que nuestro índice de referencia es el EURIBOR y que no se estipula otro, pues la diferencia entre una cuota y otra puede ser de 200€ a 300€ mensuales.

Bonificaciones del diferencial

Los intereses de los préstamos de la hipoteca suelen calcularse con el índice de referencia + un diferencial –por ejemplo; EURIBOR + 1,00 %–. A menudo, las entidades incluyen una larga y farragosa cláusula de bonificaciones del diferencial, basada en la contratación de otros productos como seguros, depósitos o tarjetas. Estas bonificaciones solo se aplican si se cumplen todos los requisitos por lo que a la hora de suscribir nuestro crédito –para saber lo que vamos a pagar de intereses– no debemos tenerlas en cuenta dado que es posible que nunca se apliquen.

Cláusula suelo

Pese a que la mayoría de las cláusulas suelo de las hipotecas son declaradas abusivas y anuladas del contrato de préstamo, la cláusula, por sí misma, es lícita. Si el banco nos informa de la cláusula y nos indica los efectos económicos que tendrá sobre la vida del préstamo, además de negociarla con el cliente, poco –o nada– podemos hacer para eliminarla de nuestro contrato.

Debemos revisar que el préstamo no tenga cláusula suelo y, de tenerla, que sea el mínimo posible.

La “falsa” cláusula techo

Las escrituras de préstamo contienen un “techo” al interés aplicable a efectos de la hipoteca. Esto no quiere decir que en los intereses ordinarios exista un tope al alza, si no que en acciones hipotecarias no se aplicará un interés mayor.

Que no nos engañen, esta cláusula no limita los intereses que abonaremos en nuestras cuotas.

Vencimiento anticipado

Es habitual que las escrituras contengan una cláusula de vencimiento anticipado. Esta consiste en que si el prestatario deja de abonar las cuotas de una forma esencial la entidad puede reclamar la totalidad del préstamo, aplicando a este los intereses y comisiones pactados en la escritura.

Debemos revisar bien la escritura, ya que algunas entidades consideran que dejar de pagar una, dos o tres cuotas es un impago esencial.

Intereses de demora

Si por cualquier motivo nos retrasamos en el pago de una de las cuotas de nuestra hipoteca, la entidad nos aplicará intereses de demora. Es muy importante revisar este extremo en la escritura de préstamo ya que algunas entidades pueden llegar a aplicar más del 20 % de interés en sus hipotecas.

Comisiones

A menudo, las entidades de crédito suelen girarnos altas comisiones que pueden resultar abusivas. Es recomendable pactar con la entidad las comisiones que se nos aplicarán según los supuestos para evitar sorpresas a lo largo de la vida del préstamo.

Desde Rúa Abogados, firma con más de 40 años de experiencia, somos especialistas en Derecho Bancario. Consúltenos antes de firmar una hipoteca.