Un éxito del 98,89% en la vía judicial representando a los perjudicados por la comercialización de productos bancarios.

A pesar de las reformas legislativas efectuadas para elevar la protección de consumidores y usuarios de préstamos hipotecarios en España, aún persisten irregularidades en cuanto a la incorporación y/o el mantenimiento de cláusulas que agudizan la desigualdad entre prestatario y prestamista. 

La entidad prestamista tiene una serie de obligaciones en la fase precontractual como la entrega gratuita de oferta vinculante, de información sobre comisiones bancarias y otros gastos a expensas del cliente, así como de toda la información necesaria para entender adecuadamente la operación ofertada.

Una de las primeras cosas que se debe delimitar es la condición del cliente al momento de contratar y la finalidad del préstamo. Por ejemplo, si el destino es la adquisición de una vivienda, un coche, etc., al margen de actividad comercial o empresarial alguna, le corresponderá la protección que ofrece la normativa vigente sobre consumidores y usuarios.

Asimismo, al momento de revisar la oferta vinculante se debe comprobar, con carácter previo a la suscripción, la posible inclusión de cláusulas abusivas. Entre ellas, se pueden mencionar -sin ánimo de abarcarlas todas- las relativas a límites al tipo de interés variable; gastos a cargo de la parte prestataria; intereses de demora e intereses en caso de vencimiento anticipado, entre otras.

Gastos a cargo de la parte prestataria   

Comenzando por ese orden y dejando fuera las cláusulas limitativas del tipo de interés variable que ameritan una atención singularizada, debemos recordar que el art. 89.3 Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU ), califica como cláusulas abusivas “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”, y en cuanto a la compraventa de viviendas, a la “estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

Suele ocurrir que las entidades prestamistas tratan de imponer gastos judiciales y extrajudiciales, incluidos los honorarios de abogados a la parte prestataria, lo que se contrapone a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre gastos y costas procesales.

Otras veces procuran la imposición de servicios “complementarios” o “accesorios” no solicitado por los usuarios y sin contraprestación alguna, que concede a las entidades prestamistas la facultad de contratarlo a su nombre, aunque los gastos corren a cargo de aquellos.

El art. 89.4 TRLGDCU menciona entre las cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato: “La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados”.

Intereses de demora

Otra cláusula típica es la de intereses moratorios y/o de vencimiento anticipado. Unas veces vienen de manera conjunta en una misma cláusula y en otras son objeto de un tratamiento diferenciado. La primera puede incluir intereses elevados o excesivos y la segunda aunque no es abusiva por sí misma, pude llegar a serlo en determinados supuestos.  

Pongamos un ejemplo hipotético de cláusula abusiva de intereses moratorios:

• Préstamo hipotecario suscrito en 2007.
• Interés remuneratorio inicial del préstamo hipotecario: 4,50%.
• Interés legal del dinero en 2007: 5,00% anual.
• Tipo de interés de demora: 16,00%.

Queda claro que estamos en presencia de un interés moratorio que excede ampliamente la finalidad disuasoria e indemnizatoria, con respecto al interés legal del dinero y al pactado contractualmente. 

El artículo 114 de la Ley Hipotecaria vigente dice que: ”Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”.

Intereses en caso de vencimiento anticipado

En cuanto a los intereses por vencimiento anticipado el Tribunal Supremo ha dilucidado en que extremos puede ser catalogada como abusiva. Sobre este particular la STS de 23 de diciembre de 2015 refrenda que: “una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves.”.

Por último y no menos importante  el art. 83 TRLGDCU dispone que “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. (…)”.

Los contratos de préstamo hipotecario pueden ir acompañados de contratos personales complementarios del anterior, suscritos en la misma fecha o en días posteriores, que pueden incluir igualmente un conjunto de cláusulas consideradas abusivas.

Instancias ante las que se puede reclamar

En caso de detectar irregularidades antes, durante o después de la contratación del préstamo hipotecario, el cliente tiene posibilidades de reclamar ya sea por vía extrajudicial y/o judicial.

La primera incluye la posibilidad de presentar reclamaciones ante la propia entidad prestamista y posteriormente ante el Banco de España, tratándose de una entidad financiera, sin olvidar los mecanismos que le asisten en su calidad de consumidor. Por último, se pueden promover acciones legales ante los órganos judiciales.

En Rúa Abogados revisamos su caso de forma gratuita y sin compromiso alguno, incluyendo el  asesoramiento sobre la viabilidad de su asunto.